12 Yếu Tố Vàng Khi Tiếp Nhận Căn Hộ Chung Cư - Hành Trình Hoàn Hảo

Nếu căn hộ được bàn giao kèm hệ thống điều hòa (một số chủ đầu tư chỉ cung cấp điểm chờ), đây chính là điểm vàng cần kiểm tra kỹ lưỡng. Hãy khởi động hệ thống để cảm nhận:
- Hiệu suất làm mát đồng đều giữa các phòng
- Khả năng vận hành liên tục 2 tiếng không ngắt quãng
- Tình trạng rò rỉ nước tại dàn lạnh/lòng ống
Lắng nghe âm thanh phát ra từ dàn nóng:

• Đảm bảo đã tháo bỏ hoàn toàn phụ kiện vận chuyển
• Kiểm tra độ đồng tâm giữa đường ống và vỏ máy
• Đánh giá độ cân bằng và độ bắt chặt của hệ thống treo

Hai yếu tố then chốt khi đánh giá chất lượng hoàn thiện:

1. Kiểm tra kết cấu:
- Dạo bước quanh căn hộ, phát hiện vết nứt dù nhỏ nhất
- Dùng thước nhôm áp sát tường, kết hợp đèn pin để phát hiện độ lệch
- Tập trung kiểm tra khu vực 1.5-1.8m - nơi dễ xuất hiện khuyết điểm

2. Đánh giá thẩm mỹ:
- Màu sơn đồng nhất, không vón cục hay loang lổ
- Kiểm tra kỹ các góc khuất quanh thiết bị điện
- So sánh sự tương đồng màu sơn giữa tường và trần

Bí quyết kiểm tra sàn gỗ:

• Màu sắc đồng nhất, bề mặt nhẵn mịn không xước
• Dùng thước nhôm và đèn pin kiểm tra độ phẳng
• Chú ý khe hở giữa các tấm và hiện tượng phồng rộp
• Kiểm tra nẹp chân tường: độ đồng màu, mối nối khít

Bí quyết kiểm tra sàn gạch:

• Đường mạch gạch thẳng tắp, đều màu
• Bề mặt sạch sẽ, không dính vữa
• Dùng phương pháp gõ kiểm tra độ bám dính
• Đảm bảo không có hiện tượng bong tróc, nứt vỡ
• Dùng thước 2m kiểm tra, khe hở ≤ 2mm

Kiểm tra thẩm mỹ:

• Màu sắc đồng nhất giữa các bộ phận
• Bề mặt nhẵn mịn, vân gỗ tự nhiên rõ nét

Kiểm tra kỹ thuật:

• Cánh cửa cân bằng: mở 45° không tự đóng/mở
• Bản lề sạch sẽ, lắp chìm, không xước
• Khóa vận hành mượt mà, không kẹt
• Khe hở tiêu chuẩn: ≤5mm với sàn, ≤2mm với khuôn

Cửa nhôm kính:

• Kính không trầy, khung nhôm nguyên vẹn
• Silicon đều đẹp, các khe khít đều
• Vận hành êm ái không rung lắc

Kiểm tra hệ thống thoát nước:

• Thử nghiệm tốc độ thoát nước tại các chậu rửa
• Kiểm tra xi phông và các mối nối không bị rò rỉ

Phòng chống mùi hôi:

Thiết bị vệ sinh:

Cabin tắm đứng:

Kiểm tra tổng thể:

Kiểm tra chất lượng tủ:

• Màu sắc đồng nhất, bề mặt nhẵn mịn
• Cánh tủ thẳng, khe hở ≤2mm
• Bản lề chắc chắn, số lượng đúng tiêu chuẩn
• Ngăn kéo vận hành êm ái, ruột tủ được sơn kỹ

Đối với tủ bếp:

Lưu ý: Tiêu chuẩn này áp dụng cho cả tủ có sẵn và tủ đặt làm sau này

Kiểm tra hệ thống báo cháy:

• Xác nhận vị trí đầu báo cháy và đầu báo khói (nếu có)
• Không tự ý thử nghiệm thiết bị đã được nghiệm thu

Kiểm tra hộp PCCC:

Lưu ý: Ghi nhớ vị trí các thiết bị PCCC gần căn hộ nhất

Khu vực sử dụng chung này cần được kiểm tra tỉ mỉ khi nhận bàn giao. Một số lưu ý quan trọng:

Thử nghiệm thang máy: Quan sát quá trình đóng/mở cabin, kiểm tra độ chính xác khi di chuyển giữa các tầng. Đặc biệt lưu ý: Luôn quan sát kỹ vị trí thang trước khi bước vào, dù trong trường hợp khẩn trương, để tránh tai nạn đáng tiếc.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được bàn giao khi hoàn thành toàn bộ hạng mục xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đảm bảo kết nối với hệ thống chung của khu vực. Các công trình sử dụng chung và hạ tầng kỹ thuật phải được hoàn thiện trước khi bàn giao.

Sau khi nghiệm thu kỹ thuật, việc xem xét hồ sơ pháp lý là bước then chốt để bảo vệ quyền lợi của bạn. Các giấy tờ cần thiết bao gồm:

1. Giấy phép xây dựng hợp lệ

2. Hợp đồng thi công với các nhà thầu

3. Báo cáo khảo sát hiện trạng

4. Bộ hồ sơ thiết kế thi công đầy đủ

5. Văn bản thẩm định thiết kế

6. Bản vẽ hoàn công chính xác

7. Kết quả kiểm định chất lượng

8. Giấy chứng nhận an toàn PCCC và thang máy

9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành

Trong trường hợp không thể tiếp cận đầy đủ, hãy ưu tiên các tài liệu quan trọng: Biên bản nghiệm thu, Giấy chứng nhận PCCC, Hồ sơ đấu nối điện nước và Bản vẽ hoàn công căn hộ. Những giấy tờ này đảm bảo:

- Công trình đạt chuẩn bàn giao

- Hệ thống an ninh PCCC và hạ tầng kỹ thuật đạt yêu cầu

- Tránh rủi ro khi cải tạo nhờ thông tin chính xác về hệ thống kỹ thuật

Việc kiểm tra hệ thống điện là bước quan trọng không thể bỏ qua khi nhận bàn giao. Dưới đây là những điểm cần lưu ý:

• Kiểm tra nguồn điện tại tất cả ổ cắm: Sử dụng bút thử điện để đảm bảo mọi ổ cắm đều có điện. Lưu ý việc thay đổi vị trí ổ cắm sau khi bàn giao sẽ tốn chi phí tự túc.
• Thử nghiệm toàn bộ hệ thống đèn: Kiểm tra hoạt động của tất cả đèn (trần, bếp, ban công, nhà vệ sinh) và tình trạng vật lý của chúng.
• Vận hành các thiết bị điện: Kiểm tra hoạt động của tủ điện, quạt thông gió, hệ thống hút mùi và các thiết bị viễn thông.
• An toàn điện nước nóng: Nếu có hệ thống nước nóng, cần kiểm tra dây mát chống giật.
• Yêu cầu sơ đồ hệ thống điện: Đây là tài liệu quan trọng giúp tránh nguy hiểm khi khoan đục tường sau này, đặc biệt với hệ thống điện chìm.

Hệ thống nước là yếu tố sống còn cần được kiểm tra tỉ mỉ khi nhận bàn giao. Dưới đây là các bước kiểm tra quan trọng:

• Kiểm tra hệ thống cấp nước: Mở tất cả vòi nước, xả bồn cầu để đảm bảo nước chảy mạnh và ổn định
• Đánh giá hệ thống thoát nước: Quan sát tốc độ thoát nước ở bồn rửa, sàn nhà tắm, không để xảy ra tình trạng ứ đọng
• Kiểm tra kỹ thuật phòng vệ sinh: Đặc biệt chú ý đến các mối nối ống nước, tình trạng thấm dột ở chân tường và hộp kỹ thuật
• Đánh giá áp lực nước: Kiểm tra lực nước tại vòi hoa sen, vòi xịt vệ sinh để đảm bảo đủ mạnh
• Phát hiện rò rỉ: Quan sát kỹ các khớp nối, van nước để phát hiện kịp thời các điểm rỉ nước

Phương pháp đo diện tích chuẩn xác: Sử dụng bản vẽ kỹ thuật do chủ đầu tư cung cấp làm căn cứ đối chiếu. Đối với căn hộ hình chữ nhật, có thể đo hai cạnh dài nhất để tính toán nhanh diện tích tổng thể. Kết quả đo cần được ghi nhận rõ ràng trong biên bản bàn giao.

Kiểm tra chất lượng ban công:

• Đối chiếu vật liệu hoàn thiện (sơn, gạch lát) với thông số trong hợp đồng
• Kiểm tra chất lượng sơn phủ lan can: đồng màu, đều và không bong tróc
• Đánh giá độ nhẵn mịn của các cạnh lan can
• Thử nghiệm độ kín nước bằng cách hắt nước vào khe cửa
• Kiểm tra hệ thống thoát nước bằng cách dội nước thử nghiệm
• Xác minh hệ thống thoát nước riêng biệt giữa khu giặt phơi và lô gia